Décryptage fiscal : usufruit vs droit d’habitation

De quoi parle-t-on exactement ?

• L’usufruit octroie à une personne (ci-après : l’usufruitier) le droit d’utiliser un bien immobilier et d’en percevoir les revenus (par ex. en cas de location). L’usufruitier a donc la jouissance du bien, mais n’en est pas propriétaire. Bien qu’il porte le plus souvent sur un bien immobilier, l’usufruit peut également avoir pour objet un bien mobilier, comme les actions d’une société.

• Le droit d’habitation est plus limité que l’usufruit et porte exclusivement sur le droit d’utiliser le bien immobilier, sans possibilité de le mettre à disposition d’un tiers. C’est un droit personnel, en ce sens qu’il ne peut être ni transféré, ni aliéné. A noter qu’un droit d’habitation peut être concédé à titre gratuit ou onéreux (moyennant un loyer).

Et fiscalement, qu’est-ce qui change ?

Bien que le droit fédéral encadre certains principes généraux, les cantons bénéficient d’une certaine flexibilité et ont donc leurs propres pratiques, notamment dans le cadre de l’imposition de l’usufruit et du droit d’habitation. Les conséquences fiscales décrites ci-dessous se rapportent donc exclusivement à la pratique en vigueur dans le canton de Neuchâtel :

• Lorsqu’un usufruit porte sur un immeuble ou une partie d’un bien-fonds, l’usufruitier est imposé sur le bien immobilier. Ainsi, l’estimation cadastrale de même que la valeur locative ou les locations perçues doivent être déclarées et soumises à l’impôt sur la fortune et les revenus. En contrepartie, il pourra déduire les frais d’entretien courants, les intérêts débiteurs ainsi que la dette hypothécaire. Bien que l’entretien courant du bien immobilier soit à la charge de l’usufruitier, le nu-propriétaire peut être amené à supporter les frais liés aux gros travaux (par exemple : toiture), ce qui lui octroie généralement le droit à déduire ces frais.

• Lors d’un droit d’habitation, l’imposition diffère suivant qu’il est octroyé à titre gratuit ou à titre onéreux. S’il est attribué à titre gratuit, la totalité du bien immobilier, à l’exception de la valeur locative nette, est déclarée et imposée auprès du propriétaire. En contrepartie, le bénéficiaire du droit se verra ajouté le montant de la valeur locative nette à son revenu imposable. Pour un droit d’habitation onéreux, l’imposition est identique pour le propriétaire, à l’exception qu’il devra également déclarer les locations perçues pour le droit d’habitation. En ce qui concerne le bénéficiaire du droit, aucun revenu ne sera ajouté à son assiette fiscale ; il ne pourra pas déduire les loyers payés.

Conclusion

Bien que l’usufruit et le droit d’habitation puissent sembler proches sur le plan juridique, leurs conséquences fiscales divergent sensiblement. Une analyse approfondie avant de céder un bien ou de conserver un droit d’usage est vivement recommandée afin de prendre en compte tous les scénarii, notamment celui en cas de vente futur de l’immeuble. En effet, en fiscalité, la frontière entre optimisation et complication est parfois très fine.

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