Que se passe-t-il si vous résiliez votre contrat hypothécaire de manière anticipée? La banque déterminera une pénalité hypothécaire à payer. Que faire? Est-ce déductible fiscalement? Par quel mécanisme? Voici nos réponses à vos questions.
Le Tribunal fédéral a clarifié la pratique quant à la déductibilité de la pénalité hypothécaire et notamment dans les trois situations suivantes :
- Résiliation anticipée pour modification du contrat hypothécaire auprès de la même banque
Dans ce cas, la modification du contrat hypothécaire impacte uniquement les conditions liées aux intérêts. De ce fait, le Tribunal fédéral assimile la pénalité hypothécaire à des intérêts futurs et admet qu’elle soit déductible des revenus imposables du preneur de crédit (art. 33 al. 1 let. a LIFD). La déduction doit être revendiquée dans la déclaration d’impôt ordinaire du contribuable. - Résiliation anticipée pour modification du contrat hypothécaire auprès d’une autre banque
La résiliation du contrat hypothécaire a pour conséquence la rupture complète de la relation contractuelle. Dans ce cas, la pénalité hypothécaire ne peut pas être assimilée à des intérêts futurs et ne pourra donc pas être déduite des revenus imposables du preneur de crédit. - Résiliation anticipée pour vente immobilière
La pénalité hypothécaire est directement liée à la vente de l’immeuble. Dans ce cas, le Tribunal fédéral considère la pénalité comme des frais d’investissement (impenses) et admet sa déductibilité du gain immobilier imposé. La déduction doit être revendiquée dans la déclaration d’impôt sur les gains immobiliers.Avant la publication de cet arrêt du 16 décembre 2019 (TF 2C_1009/2019), une grande majorité des autorités fiscales cantonales avait une pratique plus permissive en admettant également la déduction de la pénalité hypothécaire dans le cas B. Bien que la plupart des cantons appliquent à présent strictement cette jurisprudence, certaines autorités fiscales cantonales ont conservé leur ancienne pratique.
En conclusion, deux éléments sont à retenir de cet article :
- La pénalité hypothécaire n’est pas toujours déductible et même lorsqu’elle l’est, elle ne concerne pas toujours le même type d’impôt
- La Suisse est composée de 26 cantons et demi-cantons et donc 26 potentielles pratiques fiscales différentes.
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